Nederlandse beleggers willen in Duitsland nog wel eens in bestaand vastgoed investeren, met name in shopping malls of supermarkten. In het kader van de aankoop van deze objecten worden normaliter de bestaande huurovereenkomsten getoetst, aangezien deze lopende contracten de waardebepalende factoren vormen voor de koopprijs en het verwachte rendement. Tenslotte kunnen investeerders alleen bij degelijke en duurzame huurcontracten met overeenkomstige huurbedragen goed geld verdienen.
Bij hun calculatie leggen investeerders de hoogte van het huurbedrag van een object ten grondslag en berekenen op basis hiervan hun rendement. Bij deze calculatie worden echter meestal de regelmatig terugkerende onderhoudskosten van het object over het hoofd gezien. Onderdeel van zo’n huurovereenkomst is niet alleen de huursom, maar ook een deel van de onderhoudskosten. In het kader hiervan dient de huurder namelijk stroom, water, gas etc. te betalen.
Nu is de situatie vaak zo dat veel grote huurders zoals supermarkten, maar ook grotere ketens en naamsbekende huurders hun eigen huurcontracten hebben, in het kader waarvan zij slechts een deel van deze onderhoudskosten voor hun rekening nemen, bijvoorbeeld gas, water en stroom. Voor alle andere onderhoudskosten betalen zij niet. De resterende kosten zou uiteindelijk de eigenaar respectievelijk de koper van het object voor zijn rekening moeten nemen. In feite zouden deze resterende kosten eveneens van het huurbedrag moeten worden afgetrokken, aangezien de nieuwe eigenaar deze uit eigen zak zou moeten opbrengen.
Wie op deze manier van onzuivere veronderstellingen uitgaat, moet rekening houden met een vermindering van zijn rendement. Het is dus zaak bij aankoop van bestaand bedrijfsvastgoed de huurcontracten nauwkeurig te toetsen, bijvoorbeeld met behulp van een due diligence procedure.
Heeft u vragen omtrent de aankoop van vastgoed of een due diligence procedure, neem dan contact op met Alexander Crämer.