Regelmatig wordt ons kantoor door cliënten benaderd met het verzoek, vóór aankoop van bijvoorbeeld een groot winkelcentrum in Duitsland het beoogde pand aan een grondig onderzoek te onderwerpen: door middel van een zogenaamde due diligence. Winkelcentra worden in Duitsland namelijk vaak in z’n geheel door één hoofdhuurder afgehuurd. Een grote jongen als Mediamarkt, Saturn, Lidl of Aldi neemt zijn intrek, en daarna volgen een warme bakker, een schoenreparatie en een kapper op de voet. Hoofdhuurder Mediamarkt trekt klanten naar zich toe. En van deze klanten moeten het daarna ook de bakker, de schoenlapper en de kapper in zo’n pand hebben.
Als in het huurcontract van de hoofdhuurder niets staat over diens verplichting zijn zaak ook daadwerkelijk te exploiteren – in het geval van Aldi dus levensmiddelen en vaak ook nog laptops of fietsen goedkoop aan de man te brengen –, kan het gebeuren dat deze huurder zijn ruimte gewoon leeg laat staan of probeert, om op een andere manier gebruik van zijn vierkante meters te maken, bijvoorbeeld als restantenwinkel of opslagplaats.
Onder zulke omstandigheden lopen de bakker, de schoenlapper en de kapper in zo’n winkelcentrum snel gevaar, niet meer voldoende omzet te draaien of al spoedig niet meer in staat te zijn aan hun geldelijke verplichtingen te voldoen. Andere huurders laten in hun huurcontracten dan ook meestal een clausule opnemen, waarin staat dat zij gerechtigd zijn, hun contract op te zeggen, als het verkoopconcept van het winkelcentrum in zijn geheel niet meer functioneert of als de hoofdhuurder zijn biezen pakt dan wel zijn oorspronkelijk concept laat varen.
Vandaar is het van groot belang, om in het kader van een due diligence door een deskundige te laten toetsen, of in het huurcontract met de hoofdhuurder de clausule is opgenomen die hem tot exploitatie van zijn winkel verplicht. Is dit niet het geval, staat mogelijk het hele concept op de helling en de koper moet rekening houden met aanzienlijke verliezen.
Heeft u vragen omtrent investeren in vastgoed in Duitsland of over due diligence, neem dan contact op met Alexander Crämer.