De huurovereenkomst voor bedrijfsruimte heeft betrekking op het verhuren van percelen, gebouwen of vertrekken en is van toepassing op alle overeenkomstige contracten voor gebouwen en vertrekken waar niet wordt gewoond, dus onder meer voor magazijnen, praktijkruimtes, horecagelegenheden, werkplaatsen enz.
Ook een mondelinge huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is rechtsgeldig. Echter: voor huurcontracten die voor een periode van meer dan een jaar worden afgesloten, is de schriftelijke vorm geboden. Als de schriftelijke vorm niet in acht wordt genomen, is de overeenkomst niet nietig, maar wordt beschouwd als slechts voor een onbepaalde periode afgesloten en kan op z’n vroegst een jaar vanaf de ingebruikname van het object worden opgezegd. Ook al is dus de schriftelijke vorm niet per se noodzakelijk, verdient het om bewijsredenen aanbeveling een huurcontract te ondertekenen.
Huurders van bedrijfsruimte genieten uitermate weinig wettelijke bescherming, omdat ze anders dan huurders van woonruimte geen aanspraak kunnen maken op huurbescherming noch op behoud van verkregen rechten.
Het is raadzaam in het huurcontract het huurobject en de wijze van exploitatie precies vast te leggen, bijvoorbeeld het huurobject op een bijgevoegde plattegrond nauwkeurig te markeren en de branche te definiëren i.v.m mogelijke concurrentiebedingen. Om bewijsredenen verdient het eveneens aanbeveling een verslag van de overdracht te maken, om hiermee te kunnen aantonen hoe en in welke staat de gehuurde ruimten ten tijde van de overdracht verkeerden.
Over de huurprijs kunnen de partijen het naar eigen inzicht eens worden. In tegenstelling tot het recht betreffende woonhuishuur kan in het huurrecht betreffende bedrijfsruimte de verhuurder alle bijkomende kosten op de huurder verhalen. Huurprijsverhogingen zijn slechts op contractuele basis mogelijk, bijvoorbeeld door een geïndexeerde huur af te spreken of door middel van een aanpassingsbeding, bijvoorbeeld op basis van omzetgerelateerde huur.
Normaliter worden er bij de huur van bedrijfsruimte borgsommen afgesproken die hoger kunnen liggen dan de drie maandhuren die men van het huurrecht betreffende woonruimte kent. Voor de borgsom dient door de verhuurder een adequate rente te worden betaald. Tevens zijn borgstellingen, bankgaranties en, in concernverband, patronaatsverklaringen gebruikelijk.
De huurder is bevoegd de betaling van de huur te weigeren of de huurprijs te verlagen, als de gehuurde vertrekken mankementen vertonen, die het in het huurcontract overeengekomen gebruik onmogelijk maken of storen. Hierbij speelt het geen rol, of de verhuurder voor het ontstaan van het mankement verantwoordelijk is of niet. Een slechts onbeduidend mankement daarentegen rechtvaardigt geen huurprijsverlaging.
Vaak bevatten huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte zogenaamde opties. Deze kennen een huurder het recht toe, de huurovereenkomst door middel van een verklaring enkel van zijn kant te verlengen.
De verhuurder is ook zonder contractuele afspraak verplicht, in hetzelfde object niet met de huurder in concurrentie te treden. Een eventuele dispensatie van deze verplichting moet de verhuurder met de huurder afspreken.
Na beëindiging van de huurovereenkomst is de huurder verplicht, het gehuurde object terug te geven. De verhuurder mag alle noodzakelijke reparatie- en renovatiekosten op de huurder verhalen. Dat betekent dat de zogenaamde “uiterlijke” reparaties zoals behangen en verven etc. evenals herstel- en onderhoudsmaatregelen aan de huurder kunnen worden toegewezen.
Heeft u vragen omtrent het huren en verhuren van bedrijfsruimte in Duitsland, neem dan contact op met Alexander Crämer.