Steeds meer Nederlandse beleggers stappen in Duits onroerend goed
Al jaren begeleiden wij Nederlandse investeerders in Duits o.g. bij de juridische due diligence en het onderhandelen van de koopovereenkomst. Echter, de laatste maanden is een regelrechte stormloop naar Duitse winkelcentra, woonflats, hotels maar ook supermarkten losgebarsten. Daarbij valt op dat de Nederlandse belegger in eerste instantie naar het cijfermatige rendement kijkt en voor de rest gemakshalve veronderstelt dat Duitsland en Nederland volledig vergelijkbaar zijn.
Reden genoeg om de aankoop van o.g. eens onder de loep te nemen. Wij beginnen met de juridische due diligence waarbij wij de terminologie in het Duits hebben gelaten. Immers, u zult toch aan de uitdrukkingen moeten wennen:
III. Immissionsschutz und Altlasten
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Übersicht aller Umwelt-, Gesundheits- oder Sicherungsgenehmigung/Erlaubnisse, Zustimmungen oder dergleichen (insbesondere Bodengutachten).
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Informationen über beantragte oder laufende Genehmigungen/Erlaubnisse in Bezug auf das nachfolgende:
– Wann wird die Erlaubnis/Genehmigung erteilt?
– Wer hat die Erlaubnis/Genehmigung erteilt?
– Kann die Erlaubnis/Genehmigung widerrufen/zurückgezogen werden, ist sie befristet?
– Stehen die Aktivitäten bzw. Nutzungen des hier betroffenen Grundstückes in der Übereinstimmung mit der Erlaubnis
– Wie hoch sind die anvisierten Kosten/Investitionen, um der Voraussetzung der Erlaubnis/Genehmigung zu entsprechen?
– Bestehen Anhaltspunkte, dass die Erlaubnis/Genehmigung eine Verlängerung widerfährt, etwaige Kosten dadurch; -
Kopien der behördlichen Korrespondenz in Bezug auf laufende Genehmigungsverfahren.
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Übersicht aller Kontrollerfordernisse bezüglich der hier betroffenen Gebäude und Grundstücke (z. B. Luft-, Wasser-, Lärmkontrollen)
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Übersicht aller Umweltverletzungen, insbesondere in Bezug auf die erteilte Erlaubnis/Genehmigung der vergangenen 10 Jahre.
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Übersicht aller gefährlichen oder giftigen Abfälle oder Substanzen (auch Abwasser)lagernd auf dem hier betroffenen Hausgrundstück oder angemieteten Grund.
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Übersicht aller über- oder aber unterirdischer Tanks, ggf. vorhandenen Gutachten oder Pläne.
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Informationen über die Bodenbeschaffenheit und die Grundwasserbeschaffenheit der betroffenen Stadt/Gebiet des Grundstückes, Sanierungskonzepte, Auflagen von Behörden, etwaige damit verbundenen Kosten.
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Untersuchung über relevante Umweltprobleme am Ort des betroffenen Grundstückes.
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Anhängige oder bevorstehende gerichtliche oder außergerichtliche Verfahren Dritter gegen die Eigentümer des hier betroffenen Grundstückes auf Grund umweltbedingter Probleme, die durch das Grundstück selbst oder Gebäude verursacht wurden.
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Übersicht aller verwendeten Bauteile, die Asbest, PCB oder eine vergleichbare verbotene oder entsorgungsaufwändige Substanz enthalten, ggf. Untersuchungsberichte hierüber, veranschlagte Kosten zur Beseitigung hierfür.
Meer weten over de aankoop van o.g. in Duitsland? Neemt u dan contact op met de heer A. Crämer van ons kantoor. Het telefoonnummer is: 0049-2821-7222-0.
Voor deel I en deel II: Klik hier