Steeds meer Nederlanders beleggen in een vakantiehuis in Duitsland. Dit heeft voor Nederlandse kopers een aantal fiscale consequenties.
1. Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
Zie voor de tekst Juridische Nieuwsbrief Duitsland januari 2011.
2. Omzetbelasting (Umsatzsteuer)
In beginsel is de koop van een vakantiehuisje vrij van omzetbelasting. Voor vakantiewoningen die bestemd zijn voor de verhuur aan derden wordt echter meestal geopteerd voor een levering mét omzetbelasting (heden: 19%). De reden hiervoor: de oper van het vakantiehuis kan de omzetbelasting die hij bij aankoop verschuldigd was, bij de Duitse belastingdienst terugvorderen.
Als de Nederlandse koper zijn vakantiehuis gaat verhuren, wordt hij een omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland. Hierbij moet men twee manieren van verhuren uit elkaar houden:
– langdurig verhuur aan een vakantieoperator: verhuurt de koper zijn vakantiehuisje langdurig aan een vakantieoperator, is deze verhuur in beginsel BTW-vrij. De koper (verhuurder) kan echter voor de BTW-optie kiezen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuur met (heden) 19% BTW wordt belast.
– korte-termijn-verhuur aan verschillende vakantiegasten: de korte-termijn-verhuur aan verschillende vakantiegasten is onderworpen aan omzetbelasting; deze bedraagt momenteel 7%.
Als er voor de verhuur BTW betaald moet worden, dan kan de koper van het vakantiehuis op basis van de ontvangen rekeningen bijv. voor de koop van het vakantiehuis, de aankoop van de inventaris, energiefacturen enz. de hier bij inbegrepen BTW als voorbelasting aantekenen. Als de koper door de verkrijging van het onroerend goed voor de eerste keer omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland wordt, moet hij gedurende de eerste 24 maanden maandelijks aangifte doen. Deze aangiftes dienen in beginsel tot de 10de van de daarop volgende maand bij het verantwoordelijke Finanzamt te worden ingediend en betaald.
Maakt de koper uitsluitend zelf gebruik van zijn vakantiehuis ontstaan er ook geen omzetbelastingplichtige inkomsten. Hierdoor is het niet nodig omzetbelasting af te dragen en kan er ook geen voorbelasting op basis van genoemde ontvangen rekeningen worden aangetekend.
Voor belastingadvies omtrent beleggen en zakendoen in Duitsland neem contact op met een van onze belastingadviseurs.